Z danych NBP wynika, że w dużych polskich miastach ponad połowa mieszkań na rynku pierwotnym kupowana jest dziś za gotówkę, co oznacza, że klienci w ok. 57% pokrywają zakup własnymi środkami. Deweloperzy podzielili się danymi, jak to wygląda w przypadku ich inwestycji. W 2023 r. aż ok. 52% mieszkań nabywanych dla potrzeb własnych było finansowanych kredytem hipotecznym. Równocześnie w segmencie inwestycyjnym (pod wynajem) dominuje gotówka – 59% mieszkań pod wynajem finansowano wyłącznie ze środków własnych. Istnieje jeszcze jedno rozwiązanie – system 20/80, który proponujemy w Mieszkaj Logicznie. Opisujemy go szerzej w dalszej części artykułu.
Poznaj zatem plusy i minusy trzech sposobów na sfinansowanie zakupu nieruchomości – kredyt hipoteczny, za gotówkę i w systemie 20/80.
Kredyt hipoteczny – zakup na raty
Kredyt hipoteczny pozwala kupić mieszkanie lub dom nawet przy niewielkich oszczędnościach, co czyni go popularnym rozwiązaniem dla osób z ograniczoną gotówką na start. Typowo bank wymaga 10–20% wartości nieruchomości jako wkładu własnego (może to być także np. działka lub inne aktywa), resztę finansuje kredyt. Dzięki kredytowi można rozłożyć spłatę na wiele lat (np. 20–30 lat) i korzystać już dziś z własnego lokum lub okazji rynkowej.
- Zalety: Pozwala nabyć nieruchomość większą niż dostępna kwota oszczędności. W sytuacji rosnących cen mieszkań część wartości „zamrożona” jest w kredycie, co częściowo chroni przed inflacją – zwłaszcza przy stałym oprocentowaniu. Jeśli posiadasz zdolność kredytową, możesz rozpocząć budowę/zakup przed pełnym zgromadzeniem kapitału i spłacać raty w przyszłości. Rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%” obniżył koszty nowej pożyczki, co dodatkowo zwiększyło udział kredytów w 2023 r.
- Wady: Trzeba spełnić warunki banku (zdolność kredytowa, wkład własny) i zaakceptować koszty odsetek przez lata. Rata kredytu to stały wydatek w domowym budżecie, a nagła zmiana sytuacji finansowej może utrudnić spłatę. Wysokie stopy procentowe wydłużyły już niektórym czas oczekiwania na pozytywną decyzję banku.
- Dla kogo: Dla rodzin lub par z regularnymi dochodami, które wolą inwestować niewielki kapitał i rozłożyć koszt domu w czasie. Sprawdza się zwłaszcza u osób młodych, zakładających rodzinę i planujących długoterminowo. Kredyt jest korzystny, gdy przewidujesz wzrost zarobków, chcesz skorzystać z programów dotacyjnych lub niskiej raty np. przez ulgi podatkowe.
Zakup za gotówkę – pełna swoboda i oszczędność kosztów
Zakup nieruchomości za gotówkę to najprostsze rozwiązanie – unikasz kredytu, odsetek i formalności bankowych. Korzystają na tym osoby z dużymi oszczędnościami, dziedziczące majątek czy sprzedające dotychczasowe mieszkanie. Gotówka daje sprzedawcy poczucie bezpieczeństwa i często pozwala negocjować lepszą cenę. Po wpisaniu aktu notarialnego do księgi wieczystej transakcja jest zamknięta i nie ma comiesięcznych zobowiązań.
- Zalety: Brak odsetek i dodatkowych opłat bankowych (prowizji, ubezpieczenia). Transakcja może być szybka i przejrzysta. Przy braku kredytu nie musisz spełniać kryteriów banku, a zakup nie jest uzależniony od formalności. W epoce inflacji płacisz dziś nominalnie mniej za mieszkanie – to dodatkowa korzyść.
- Wady: Wymaga zgromadzenia pełnej kwoty – to wyzwanie nawet dla dobrze zarabiających. Duża wypłata gotówki to ryzyko utraty płynności finansowej (może brakować pieniędzy na nieprzewidziane wydatki). Inwestując duże środki, rezygnujesz z ich lokaty lub innego zysku, więc warto rozważyć alternatywy (np. ulokowanie części środków do czasu zakończenia budowy).
- Dla kogo: Dla osób z oszczędnościami lub posiadającymi środki ze sprzedaży większej nieruchomości, które chcą spłacić inwestycję od razu i nie martwić się kredytem. W atrakcyjnej pozycji są też inwestorzy na rynku nieruchomości. Dane pokazują, że większość mieszkań kupowanych pod wynajem lub odsprzedaż jest finansowana całkowicie gotówką.
Model płatności 20/80 – 20% teraz, reszta przy odbiorze
Model 20/80 (zwany czasem „harmonogramem 20/80”) to rozwiązanie oferowane przez niektórych deweloperów (w tym Mieszkaj Logicznie). Klient wpłaca 20% ceny przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałe 80% dopiero po zakończeniu budowy i przed przekazaniem kluczy. Taki harmonogram płatności przynosi kilka korzyści: po pierwsze odracza wydatkowanie głównej części środków na późniejszy termin, dając czas na zebranie środków lub sprzedaż dotychczasowego lokum; po drugie chroni przed inflacją – wpłacasz zdecydowanie mniej we wczesnym stadium inwestycji.
- Zalety: Bardzo niski wkład początkowy (20%) pozwala zarezerwować wymarzone mieszkanie czy dom nawet przy ograniczonych oszczędnościach. Dopłaty następują dopiero przy odbiorze, czyli klient płaci najwięcej wtedy, gdy inwestycja jest już ukończona. W Mieszkaj Logicznie podkreślamy, że taka konstrukcja „jest najbezpieczniejsza i najbardziej opłacalna dla klienta” w obecnych warunkach gospodarczych daje spokojny czas na zebranie środków, bez ponoszenia odsetek czy kosztem kapitału.
- Ograniczenia: Klient powinien mieć plan na zgromadzenie pozostałych 80% (np. uzyskanie kredytu czy oszczędności), aby terminowo uregulować płatność. Tak czy inaczej przy podpisaniu umowy już wie, że zamierza zrealizować zakup.
- Dla kogo: Dla osób, które mogą pokryć 20% wartości już teraz i chcą maksymalnie przesunąć resztę płatności. Często to rodziny planujące zabezpieczenie środków (np. poprzez lokatę lub oczekiwanie premii), młodzi klienci oczekujący podwyżek, albo osoby chcące jednocześnie oszczędzać płynność na inny cel. Model 20/80 sprawdzi się też u klientów ceniących bezpieczeństwo zakupu – 20% jest nie większym ryzykiem finansowym niż normalna rezerwacja, a zapłacenie reszty następuje przy finalizacji inwestycji.
Model 20/80 świetnie obrazuje inwestycja Słoneczny Kiełczówek (etap VII). Tu Mieszkaj Logicznie proponuje właśnie taki harmonogram płatności: wystarczy 20% wartości przy umowie, a resztę – tuż przed odbiorem domu. Dzięki temu nawet klienci, którzy nie zdążyli odłożyć pełnej sumy, mogą już dziś zarezerwować idealny dom i zapłacić resztę później.
Podsumowanie i dobór strategii
Każda forma finansowania ma swoje zalety. Kredyt hipoteczny to rozwiązanie dla osób potrzebujących dźwigni finansowej – pozwala wygodnie rozłożyć zakup w czasie, choć wymaga regulowania rat. Zakup za gotówkę to opcja dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na jednorazową płatność – pozwala uniknąć kredytu i zachować elastyczność budżetu. Model 20/80 to pośrednia ścieżka – niski wkład początkowy i brak odsetek przy 20%, reszta płatna dopiero po wybudowaniu domu. Wybór najlepszego wariantu zależy od sytuacji finansowej, skłonności do ryzyka i planów klienta.
W Mieszkaj Logicznie zachęcamy klientów, aby dokonywali świadomych wyborów – analizowali swoją sytuację i możliwości kredytowe. Dzięki zrozumieniu zalet oraz ograniczeń każdego modelu można wybrać wariant najbardziej optymalny i już dziś cieszyć się wymarzonym domem, finansując go w sposób dopasowany do potrzeb.
